5 signes pour démasquer un mauvais prêt en devise

5 signes pour démasquer un mauvais prêt en devise

- dans Prêts immo
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Votre courtier doit pouvoir expliquer chaque choix de financement

Un mauvais prêt en devise est un prêt qui ne respecte pas vos intérêts. Ces montages peuvent être proposés par des courtiers ou par des banques.

Le courtier peu scrupuleux travaille pour maximiser son bénéfice à vos dépends. Il propose un montage lucratif en multipliant les commissions (3ème pilier, ligne de crédit, assurance,…).

La banque avec une offre non compétitive peut vous égarer sur de mauvais choix.

La complexité des prêts en devise (taux de change, taux d’intérêt, garantie, 3ème pilier…) rend la comparaison des offres difficile.

Nous vous proposons quelques éléments pour vous aider à démasquer un mauvais montage de prêt en devise.

1. Le taux variable (ou taux révisable)

Péché mignon de la banque qui a  de mauvais taux fixes : mettre en avant uniquement son offre en taux variable.

Particulièrement attractifs en ce moment (novembre 2011), les taux variables annoncés peuvent être inférieurs à 1,3%.

Même si elles font rêver, les mensualités ne peuvent que monter.
Pour mémoire, un prêt en devise à taux variable s’appuie le plus souvent sur le LIBOR CHF 3 mois qui n’a jamais été aussi bas depuis 20 ans.

Historique du LIBOR CHF 3 mois, l’indice de référence pour les taux des prêts en devise

De plus si le taux n’est pas capé, le danger est grand. Il n’y a pas de limite à la hausse.
Rien ne garantit que vous pourrez continuer à rembourser votre crédit si les mensualités deviennent trop élevées.

Notre conseil : Résistez à l’effet d’annonce de la faible mensualité d’une offre à taux variable.
Pour une offre à taux capé, demandez une simulation à la mensualité maximale.
Pour une offre à taux révisable pur posez-vous la question de votre capacité à encaisser une hausse rapide de l’indice LIBOR.

2. Le troisième pilier

C’est la poule aux œufs d’or des courtiers d’assurance. Le troisième pilier est synonyme d’importante commission pour celui qui le propose.

Le troisième pilier est un produit de prévoyance qui peut être utilisé comme nantissement d’un prêt immobilier en devise. Il se substitue souvent à l’assurance décès pour le montant garanti.
Outre les nombreux dangers d’un nantissement de 3eme pilier, un courtier qui vous propose d’emblée ce type de dispositif, avant même d’étudier votre situation (familiale, fiscale, professionnelle, …) est un signe dont il faut se méfier.

De nombreuses banques refusent de financer ce type de montage, l’offre bancaire sera donc plus réduite. Moins d’offre, moins de concurrence … on ne vous proposera donc certainement pas le meilleur crédit.

3. La multiplication des lignes de crédit

Certaines banques commissionnent les intermédiaires par ligne de crédit. Dès lors, les mêmes courtiers peu scrupuleux vont proposer des montages complexes avec plusieurs lignes de crédit pour toucher plusieurs commissions.

Autre mauvaise justification d’un montage avec plusieurs lignes : masquer un mauvais taux long par un meilleur taux court (ou par un taux variable). La banque qui n’a pas de bons taux à long terme peut alors vous proposer de coupler deux lignes de crédits pour votre financement. Les deux prêts s’emboîtent et sont généralement lissés, mais, difficile de savoir si l’offre est réellement intéressante.

Plus un prêt est complexe, moins il est flexible. En cas de vente anticipée, ou de tout autre modification du contexte économique, la reprise, la re-négociation, la modification seront difficiles.

Ainsi, les banques offrent des possibilités pour passer de taux variable à taux fixe, pour amortir du capital par anticipation, ou même pour passer du franc suisse à l’euro, mais cela ne se fera pas sans frais.

Plus il y a de lignes de crédit, plus l’opération sera complexe, et plus ça risque de coûter cher.

Seuls votre projet et vos besoins peuvent justifier plusieurs lignes de crédit :

  • Présence d’un prêt à taux zéro
  • Prêt mixte EUR / CHF pour un couple travaillant des deux cotés de la frontière
  • Une “ligne de crédit” pour le terrain et une autre pour la construction

Ces montages ne doivent pas venir d’un choix arbitraire de votre banque ou de votre courtier. S’il s’agit de la première approche proposée vous devez être vigilant et demander de justifier ce choix.

4. Le prêt in fine

Corollaire du montage avec nantissement de 3eme pilier, le prêt in-fine est un solution de financement complexe, coûteuse et adaptée à certains montage particuliers (investissement locatif…).

Soyez donc vigilant devant ce type de prêt en devise, et sachez ce qu’il représente :

  • Un amortissement nul (donc une dette constante sur toute la durée du crédit)
  • Un coût d’intérêt maximal
  • Un risque plus important que la banque fera payer par un taux plus élevé (majoration de 0,40 à 0,50%)
  • Une offre plus restreinte, moins de concurrence entre les banques

5. Une seule proposition

Le financement immobilier en zone frontalière doit prendre en compte de très nombreux critères, et des options variées,  que ce soit en terme de services ou de contraintes :

  • Mise en oeuvre d’un prêt à taux zéro
  • Garantie de change
  • Assurances de prêt
  • Domiciliation de revenus
  • Frais de remboursement anticipé
  • Produits auxquels la banque vous demandera de souscrire (assurance habitation…)
  • Choix et coût des garanties proposées

Vous devez avoir été informé sur tous ces éléments pour choisir l’offre qui vous est la plus adaptée. Vous ne pourrez pas gagner sur tous les plans mais vous devez baser votre choix sur plusieurs alternatives.

Le courtier ou la banque qui ne réalise qu’une seule proposition ne vous permet pas d’identifier les inconvénients de son offre. Seuls les points forts seront mis en avant. Vous n’avez pas de point de comparaison pour en déceler les points faibles (ex: pas de garantie de change pour la construction d’une maison).

Attention toutefois à ne pas vous perdre en espérant tout obtenir, aucune banque ne cédera sur tout, il est impossible de tout négocier.

En synthèse

Si vous devez ne retenir qu’une chose ce serait la suivante :

“Mon prêt doit partir sur des bases simples puis s’ajuster selon mes besoins, et non l’inverse”.

Si on vous propose un montage qui ne correspond pas à vos attentes, ou si il regroupe un ou plusieurs des points évoqués prenez votre temps et demandez des modifications.

Un “bon vieux prêt amortissable à taux fixe” n’est pas qu’un produit réservé aux frileux et aux débutants, c’est surtout un produit simple, bien défini, et relativement sûr face aux risques extérieurs. Qu’il s’agisse des risques financiers (crises économiques…) comme des risques personnels (divorce, mutation, chômage…).

Le futur est par définition incertain, ne misez pas tout sur une situation qui peut évoluer en fonction de facteurs externes comme la stabilité du marché locatif ou la valeur actuelle de l’indice LIBOR…

7 Comments

  1. Bonjour,

    Je viens travailler dans en Haute Savoie à la rentrée. J’ai une question concernant le taux de change. Comme s’applique t-il ? il s’ajoute au TEG du prêt ?!

    Mrerci de votre retour;

    Cordialement,
    Annabelle

    1. Annabelle > il s’agit de 2 choses totalement distinctes !

      Le taux de change va influer sur votre montant emprunté (ex : 200’000 € empruntés au taux de change de 1,30 = 260’000 CHF empruntés).

      Le taux d’intérêt va influer sur le coût de votre crédit (ex : 260’000 CHF empruntés sur 20 ans au taux d’intérêt de 2,5% = 1’378 CHF par mois).

      Je vous invite à lire ces articles pour tout comprendre :
      Taux d’intérêt
      Taux de change

  2. Bonjour les Experts,

    Merci pour votre blog – une mine d’or !

    Sauriez-vous me dire si la banque chez qui j’ai souscrit mon crédit immo en devise peut m’obliger à y domicilier mes revenus (compte de salaires) ? Les frais courants de cette banque sont exorbitants.

    C’est la raison pour laquelle je souhaiterais:
    – ouvrir un compte dans une banque suisse “1er prix”
    – un autre dans une banque française aux tarifs plus décents
    – mettre en place un virement auto mensuel en CHF du compte salaire CHF de la banque Suisse vers le compte CHF de la banque de préteuse pour le remboursement du crédit.

    Serais-je dans mon droit ? Y-a-t-il des risques ?

    Je vous remercie pour vos conseils.

    Cordialement,
    Romain

    1. Bonjour Romain,

      C’est général, toute banque demandera une domiciliation des revenus en contrepartie du prêt. C’est pour elle une garantie très importante.

      Mais légalement, une banque ne peut pas vous imposer une domiciliation de revenus.
      Ce n’est qu’une “contrepartie commerciale” demandée par la banque par rapport aux conditions consenties sur le prêt.

      Posez-vous la question : le jeu en vaut-il la chandelle ?

      Une convention bancaire classique (compte joint + 2 cartes “Gold” + accès internet) coûte environ 300 euros par an (comptez 2 fois moins avec des cartes bleues standard).
      Une banque “premier prix” vous fera économiser une centaine d’euros par an sur ce tarif…

      D’un autre coté un crédit bien négocié peut facilement vous faire économiser plusieurs milliers d’euros, une économie autrement plus importante, même sur de très longues durées !

      Mon conseil : si les frais vous paraissent élevés, prenez le package “minimum” (1 carte bleue standard) et ouvrez un autre compte en parallèle dans une banque moins chère (banque par internet par exemple).
      Il est inutile de rapatrier l’intégralité de vos revenus, rapatriez ce qui vous suffit pour vivre + payer le crédit, et laissez le reste en Suisse ou sur un compte annexe.
      Mais “jouez le jeu” avec la banque, vous serez gagnant à conserver une bonne relation avec votre banque (modulation du prêt, futur prêt conso, autorisation de découvert…)

  3. Admin, Pierre,

    Merci pour vos bons conseils.
    Les conditions de mon crédit me sont en effet plutôt “favorables”. Je vais mûrir vos recommandations.

    Merci encore,
    Romain

  4. Bonjour Pierre
    Votre blog tombe à point nommé! merci … des courtiers partenaires à conseiller sur Genève? je n’ai pas trouvé de lien… Fabio

    1. Vous pouvez contacter notre partenaire sur http://pret-devise.com/

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