Le lissage de crédit et les prêts en devise

Le lissage de crédit et les prêts en devise

Le lissage de crédit immobilier : un coût mais des opportunités

Le lissage de crédits est une opération qui consiste à ajuster entre eux différents crédits pour obtenir une mensualité unique et constante. On entend souvent dire que le lissage de crédit est une opération coûteuse, c’est à la fois vrai et faux.

D’un coté vous avez votre crédit lisseur qui va s’amortir moins vite qu’un crédit classique. Ce crédit va donc vous coûter plus cher au global.

D’un autre coté, certains montages très avantageux ne sont accessibles que grâce au lissage. Prenez par exemple les Prêt à Taux Zéro en zone frontalière : quand on vous accorde 140 000€ à taux zéro sur 12 ans, il va souvent s’avérer impossible d’y ajouter une mensualité “classique” de crédit. Le lissage devient indispensable.

Voyons ensemble comment cela fonctionne, combien cela coûte et qui le pratique.

Le principe du lissage de crédit

Voici un schéma de 2 crédits lissés :

Un crédit immobilier sur 20 ans lisse les mensualités d'un Prêt à Taux Zéro.La mensualité de 1 900€ est constante sur les 20 ans.

Comme on le voit, cela permet de conserver sur 20 ans une mensualité constante. Le crédit “lisseur” (ici en orange) va donc avoir 2 “paliers” :

  1. Durant un premier palier de 8 ans, sa mensualité sera d’environ 400€ (à laquelle s’ajoute les 1 500€ du crédit en bleu)
  2. Durant les 12 années restantes, il aura une mensualité de 1 900€

Au final, si le crédit est parfaitement lissé, la mensualité est la même au centime près.

Il est possible de lisser plus de 2 crédits crédits et de faire plusieurs paliers. Cela ne pose aucun problème “mathématique”, mais parfois la mécanique des banques ne suit pas (manque d’outillage ou formation insuffisante des conseillers).

Le coût d’un lissage de crédit

Voilà le point important : quel est le coût de ce type de montage ? La réponse trop souvent donnée est que cela coûte cher, sans plus d’explication c’est insuffisant.

Reprenons l’exemple ci-dessus, le crédit immobilier en orange a les caractéristiques suivantes :

  • Montant de 216 400 €
  • Durée de 20 ans
  • Taux fixe de 3,00%

Dans un montage classique, le coût de ce crédit serait de 71 636€ pour une mensualité de 1 200€.

Dans le montage lissé, le coût du même crédit est de 98 196€. Sur les 8 premières années ce crédit est plus faiblement amorti donc il coûte plus cher.

Quel est l’intérêt d’un tel montage dans ce cas ?

Nous n’avons pas choisi les données au hasard, ce type de montage avec un prêt à taux zéro si important est courant en zone frontalière pour une construction. On le voit, la mensualité du seul PTZ est très importante, ici elle est à elle seule de 1 500€ pendant 8 ans !
Pour une famille avec des revenus inférieurs à 6 000€ mensuels, une telle mensualité laisse très peu de place au crédit principal.

Si on ne lisse pas les crédits, on va se retrouver avec une mensualité de départ de 2 700€ (1 500€ de PTZ + 1 200€ de crédit). Cette mensualité sera valable pendant 8 ans, et sera impossible à rembourser !

En lissant les crédits, la mensualité est “seulement” de 1 900€. Si l’endettement maximum du foyer est de 2 000€ alors ce montage est réalisable.

Reprenons le cas de notre famille gagnant 6 000€ mensuels, leur endettement maximum souhaité est de 2 000€ :

  • Si le lissage est impossible, ils ne pourront pas prendre le Prêt à Taux Zéro, ils vont devoir tout emprunter coût total : 119 172 €
  • Si le lissage est possible, ils prendront le PTZ, dans ce cas le coût global est de : 98 196€

Oui le lissage coût plus cher, mais dans une grande majorité de montage (quand votre endettement flirte avec les limites) il permet de réaliser de belles économies d’un point de vue global.

Tous les crédits sont-ils “lissables” ?

Toutes les banques ne pratiquent pas le lissage de crédit pour des raisons diverses : manque d’informations, manque d’outils, choix stratégique… Parmi celles qui pratiquent le lissage de crédit il existe tout de même des limites :

  • Les crédits en devise peuvent être lissés s’ils sont en taux fixes (ni variables, ni capés)
  • Il est impossible de lisser certaines charges récurrentes (crédit conso, voiture…)
  • Quand on lisse un crédit, l’amortissement du crédit lisseur doit rester positif

Refuser de lisser un crédit comme un Prêt à Taux Zéro, c’est une autre manière de refuser de faire un Prêt à Taux Zéro…
Etant donné les contraintes sur l’endettement, et les coût de l’immobilier, les banques qui vous refusent ce type de service doivent être sévèrement challengées.

Mais cela ne veut pas dire non plus qu’un montage en lissage de crédit est forcément meilleur, il faut mesurer le coût global du crédit avant de se prononcer.

Merci à notre partenaire mon-credit-immobilier pour ses conseils, si vous avez une question sur le lissage, le PTZ ou le financement d’un bien immobilier, n’hésitez pas à les contacter pour un conseil indépendant et gratuit.

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