Tout au long des frontières françaises avec la Suisse, la Belgique, le Luxembourg, l’Allemagne mais aussi Monaco, se développe un microcosme immobilier bien spécifique.
Ces régions sont dopées par le grand nombre de travailleurs frontaliers, et le marché immobilier est souvent tiré vers le haut par cette population. Plusieurs experts du secteur nous ont même indiqué qu’il y avait une distinction nette entre les biens destinés aux « locaux » et les biens à destination des « frontaliers ».
Intéressons nous à la spécificités de ces marchés et plus particulièrement au lien entre la distance « maison – lieu de travail » et le prix de l’immobilier en étudiant le cas de nos frontières avec la Suisse.
Le marché frontalier Français
Selon les chiffres du recensement de 2007 de l’INSEE, 320 000 résidents de France traversent la frontière pour aller travailler dans un pays limitrophe. La Suisse est de très loin la principale destination puisqu’elle emploie à elle seule 135 000 personnes.
Les grandes villes de Bâle, Genève, Luxembourg et Monaco regroupent à elles quatre près des deux tiers des transfrontaliers.
Comme cette seconde carte le présente, dans certains départements, les frontaliers représentent presque la moitié de la population active. Ces travailleurs influent fortement sur le marché local et notamment le marché immobilier.
L’Alsace et la Franche Comté
Dans ces deux régions il y a deux marchés immobiliers en zone frontalière : l’un pour le frontalier, l’autre pour l’employé local. Les professionnels décrivent ainsi les « acquisitions types » :
- Le frontalier achète un terrain du même prix que la construction, habite une maison de moins de 10 ans de 120 m² avec une chambre d’enfant.
- L’employé local achète un terrain plus petit et moins bien situé, la maison est généralement plus ancienne, autour de 90m² avec des chambres pour 3 enfants.
Le différentiel de prix se maintient sur toute la frontière :
| Pontarlier | Montbéliard | Belfort | Mulhouse | |
| Budget type « frontalier » | 150 000€ | 190 000€ | 210 000€ | 230 000€ |
| Budget type « marché local » | 200 000€ | 150 000€ | 180 000€ | 200 000€ |
La région de Genève (Ain et Haute Savoie)
Dans cette zone très urbanisée, la valeur de l’immobilier est déterminé à l’identique des grandes villes par deux critères :
Catégorie sociale
Le long de la frontière de la Suisse avec la Haute Savoie, à durée de trajet équivalente, le prix des logements est corrélé avec le regroupement par catégorie sociale des frontaliers.
Pour les communes les plus chères ce sont d’autres frontaliers qui poussent les prix vers le haut : les Suisses qui achètent un bien en France.
| Saint Julien en Genevois, Bossey | Annemasse, Ville la Grand, Juvigny | Saint cergues, Machilly | |
| Prix au m² | 3 910€ | 3 720€ | 3 792€ |
| Distance moyenne / Genève | 17,5 km | 11,4 km | 11,8 km |
| Durée de transport théorique | Entre 15 et 30 minutes | ||
Durée de trajet quotidien
Lorsque l’on quitte la frontière, c’est la durée du trajet quotidien qui détermine le prix.
| Bons en Chablais, Brenthonne | Cervens, Perrignier | Allinges, Margencel, Thonon les Bains | |
| Prix au m² | 4 200€ | 3 550€ | 2 830€ |
| Distance moyenne / Genève | 23 km | 29,3 km | 34,5 km |
| Durée de transport théorique | 30 à 35 min | 40 à 45 min. | 45 min à 1h |
| Durée de transport réelle | 40 à 45 min | 50 min à 1h | plus d’1h |
| Impact sur le prix d’une maison de 100m² avec terrain | -NA- | -130 000€ | -174 000€ |
On remarque qu’à partir d’une durée de trajet de 45 minutes, 10 minutes supplémentaires réduisent le prix du bien de plus de 100 000€.
Nos conseils aux nouveaux frontaliers
La force du Franc Suisse et ses taux d’intérêt bas vous donnent l’opportunité d’avoir un prêt immobilier avantageux.
Si vous ne connaissez pas encore la région, attention à ne pas vous tromper sur le lieu que vous choisirez. Avant d’acheter, prenez le temps de visiter les communes ou vivent vos collègues, essayez les marchés et les commerces, allez voir les écoles, mettez vous au contact des habitants « de souche » et choisissez une commune où vous vous sentez bien.
N’oubliez pas que la proximité des transports en commun qui traversent la frontière va augmenter la valeur de votre bien avec la hausse du prix du carburant et les investissements en cours en trains, bus et trams.
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Girardet
Votre simulateur avec PTZ est faux, depuis que l’immobilier ancien a été retiré du dispositif PTZ (sauf acquisition « logement social »).
Phil
Le simulateur que nous proposons (ce simulateur PTZ) est -je peux vous le garantir- correctement paramétré avec les spécificités du PTZ 2012, et ce, depuis le 1er janvier.
Essayez une simulation pour un bien neuf et un bien ancien et (si vous n’êtes pas au dessus des plafonds en terme de revenu / prix du bien) vous verrez que dans un cas il y a le PTZ et dans l’autre non.
Exemple avec un bien neuf
Et un bien ancien