Arc lémanique : l’immobilier haut-savoyard très prisé !

Après l’état des lieux du marché immobilier du Pays de Gex que nous avons réalisé précédemment, nous allons désormais nous intéresser au marché frontalier concentré autour de la Haute-Savoie, et en particulier d’Annemasse.

Globalement, ce marché immobilier enregistre des prix semblables à ceux pratiqués dans le Pays de Gex, cependant, une différence notable a trait à l’évolution des prix au cours des années précédentes. En effet, alors que l’immobilier du Pays de Gex subit une baisse des prix au mètre carré dans le neuf et l’ancien, le marché haut-savoyard connaît lui une embellie, avec une augmentation de l’ordre de 0.9 %.

Le phénomène peut s’expliquer en partie par les politiques mises en œuvre, notamment au niveau du déplacement des frontaliers vers leurs lieux de travail et de la redynamisation de villes telles qu’Annemasse.

Annecy, un marché qui repart à la hausse

Après deux ans de baisse des volumes de ventes, le marché de l’immobilier à Annecy semble repartir, avec une progression de 8 % environ au cours des derniers mois. Selon les professionnels du secteur, le nouveau Prêt à taux zéro entré en vigueur le 1er janvier 2016 devrait inciter les particuliers à accéder à la propriété, d’autant plus que les prix, élevés, n’évolueront plus. Dans l’ancien, les prix évoluent autour 3 725 € / m² tandis que ceux du neuf stagnent depuis trois ans à environ 4 561 € / m². Les acquéreurs se dirigent majoritairement vers des logements de type T2 et T3.

Le marché locatif reste quant à lui dynamique avec des prix moyens de 13,10 € / m².

Annemasse, lésée par la loi Duflot ALUR

Le marché immobilier de l’ancien à Annemasse a connu une évolution par rapport à 2011 et 2012, années durant lesquelles peu de biens étaient disponibles à la vente. Désormais, l’augmentation du nombre de logements proposés à la vente permet aux acheteurs potentiels de comparer et d’espérer faire baisser les prix. Actuellement, le marché de l’ancien enregistre une baisse de 10 à 15 % par rapport aux années fastes.

Les petites surfaces, du studio au T2, sont les plus recherchées dans le cadre d’investissements locatifs, et en particulier celles dont la valeur n’excède pas les 200 000 €. Les appartements du T3 au T5 sont plus difficiles à vendre : il faut compter de 6 mois à 1 an pour trouver un acheteur.

Dans l’ancien, la loi Duflot Alur d’amélioration de l’accès au logement a eu un impact négatif sur le marché immobilier. L’obligation de fournir des documents payants a rendu complexes les démarches, tant sur le plan administratif qu’au niveau de la compréhension pour les futurs acquéreurs.

Selon les professionnels interrogés, les prix au mètre carré dans l’ancien se situent aux alentours de :

• 2 800 € à Annemasse
• 3 200 € à Ville-la-Grand
• 3 200 € à Ambilly
• 3 000 € à Gaillard

En revanche, le marché du neuf reste dynamique avec des prix allant de 3 600 €/m² sur Annemasse à 4 200 €/m² à Gaillard ou Ville-la-Grand, particulièrement dans le secteur des appartements. Les maisons sont moins recherchées et les transactions sur ces biens ne dépassent généralement pas les 500 000 €.

Comme dans le Pays de Gex, les acheteurs restent sur la réserve en raison des incertitudes pesant sur les frontaliers en matière d’assurance maladie et de fiscalité. De leur côté, les Suisses préfèrent regagner la Confédération en attendant des jours meilleurs.

 

Saint-Julien-en-Genevois : surabondance des biens neufs

Sur la zone de Saint-Julien-en-Genevois, Archamps et Collonges sous Salève, le prix des appartements anciens s’échelonne de 3 500 à 4 000 € / m², enregistrant une baisse de 10 à 15 % par rapport à 2012. La cause de cette baisse est à mettre sur le compte d’une offre très abondante de biens neufs, notamment à Saint-Julien-en-Genevois.

Autre constat, les acheteurs potentiels privilégient les studios, T1 et T2.
Les biens de plus d’un million d’euros ont perdu près de 30 % de leur valeur en 2016 et la plupart de leurs potentiels acquéreurs, rendus méfiants par les problèmes de la CMU, de la fiscalité des successions et la politique menée par Hollande.
En outre, les mutations structurelles que connaissent actuellement les entreprises obligent les salariés à davantage de flexibilité géographique, peu compatible avec un achat immobilier.

Jusqu’à 600 000 €, le marché des maisons reste le plus dynamique bien qu’ayant tout de même enregistré une baisse de 15 % depuis 2012.

Viry, Vulbens et Valeiry constituent plutôt un marché de report du Pays de Gex, avec des prix dans l’ancien pour un appartement se situant entre 2 800 et 3 000 €/m². Là encore, l’abondance de biens neufs pèse sur les prix de l’ancien, revus à la baisse.

Les deux secteurs connaissent depuis le dernier trimestre 2015 une légère hausse des transactions et le délai moyen de vente est estimé à 8 semaines environ par les agences immobilières.

Le Chablais lémanique hyperactif

Comme sur toutes les communes frontalières, le marché immobilier à Douvaine, Sciez, Bons-en-Chablais et aux alentours, connaît une diminution de ses prix de l’ordre de 10 % environ. Malgré tout, le secteur semble être le plus dynamique de l’arc lémanique et suscite l’engouement des acheteurs. La majorité des biens acquis ont une valeur comprise entre 300 000 et 500 000 € pour une surface moyenne de 90 m² et une terrasse ou un jardin.

Par ailleurs, grâce à sa situation sur les rives du Léman, le secteur attire de nombreux acheteurs fortunés à la recherche de biens avec vue sur le lac. Si la villa dispose d’un accès direct au lac, les prix avoisinent sans difficulté les 1,5 million d’euros, voire davantage pour les biens d’exception.

Du côté de Sciez, les biens à vendre affichent des tarifs inférieurs de 15 % à ceux pratiqués à Douvaine. Les biens privilégiés par les acquéreurs sont neufs et d’une valeur de 300 000 à 450 000 €, mais ce segment rencontre depuis quelques mois une pénurie de biens.

Synthèse du marché immobilier dans l’Arc lémanique *

	Prix moyen du m2 des maisons neuves et anciennes	Prix moyen du m2 des appartements neufs et anciens	Loyer moyen au m2	Évolution des prix sur un an	Délai moyen de vente	Part des ménages résidant pouvant acheter 60 m2
Annecy	3 800 €	3 602 €	13.1	+0.4 %	75 jours	36 %
Annemasse	3 309 €	3 041 €	13,20 €	+0.9 %	77 jours	48 %
Ville-la-Grand	3 521 €	3 268 €	13,10 €	+0.9 %	77 jours	57 %
Ambilly	3 660 €	3 512 €	13.7 €	+0.9 %	77 jours	49 %
Gaillard	3 554 €	3 236 €	14.3 €	+0.9 %	77 jours	45 %
St-Julien-en-Genevois	3 816 €	4 009 €	15.0 €	+0.9 %	77 jours	51 %
Collonges	3 079 €	3 117 €	14.2 €	– 2.8 %	86 jours	–
Archamps	3 876 €	4 021 €	15.2 €	+ 0.9 %	77 jours	69 %
Douvaine	3 137 €	3 353 €	13.8 €	+0.9 %	77 jours	60 %
Sciez	3 343 €	3120 €	11.0 €	+0.9 %	77 jours	63 %
Bon-en-Chablais	2 878 €	2 964 €	11.2 €	+ 0.9 %	77 jours	67 %
Habère-Poche	2 519 €	2 314 €	11.0 €	+0.9 %	77 jours	–
Neydens	3 771 €	4 007 €	13.7 €	+0.9 €	77 jours	–
Collonges sous Salève	3 971 €	3 703 €	14.2 €	+0.9 %	77 jours	63 %
Thonon-les-Bains	3 276 €	2 992 €	11.8 €	+0.9 %	77 jours	48 %

* Prix en mai 2016

 

Du côté de la Haute -Savoie, le marché immobilier semble plutôt stable. L’abondance de biens immobiliers neufs a tendance à faire baisser les prix de l’ancien, mais les professionnels de l’immobilier enregistrent encore des transactions chiffrées à plus d’un million d’euros, notamment dans le Chablais.

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