Le marché immobilier suisse entre dans une “zone à risque”

Le marché immobilier suisse entre dans une “zone à risque”

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Le marché immobilier suisse entre dans une zone de risque

L’année dernière nous avions fait le point sur le marché immobilier suisse, et particulièrement sur le risque de bulle immobilière.

UBS publie une étude trimestrielle et les résultats publiés début novembre confirment la hausse des prix sur le marché immobilier en Suisse.

La situation diffère grandement selon les cantons, mais dans l’ensemble le risque est monté d’un cran.
L’indice d’UBS a enregistré une hausse de plus de 20% sur le troisième trimestre 2012.

Le marché immobilier suisse en surchauffe

L’indice de mesure du marché immobilier sert à repérer et anticiper l’apparition d’une “bulle immobilière” sur le marché suisse.

Le marché connait plusieurs phases annonciatrices d’une bulle, partant de l’équilibre il subit une forte hausse des prix (boom immobilier) puis traverse une zone de risque. Si le marché reste haussier il entre alors dans une “bulle” et risque l’effondrement.

Fortement haussier, le marché vient d’entrer en zone de risque au 3ème trimestre 2012 comme le présente ce schéma :

Suivi de l’indice de mesure de la bulle immobilière sur le marché Suisse (source : UBS 3eme trimestre 2012)

De fortes disparités entre les cantons

Plus le déséquilibre du marché est important, plus le risque de correction des prix est fort. L’étude montre que 3 cantons sont particulièrement exposés à ce risque : Lausanne, Zürich et Genève.

Sur ce schéma plus un canton est situé en haut à droite, plus le risque est important. La taille de la barre bleue représente la hausse des des prix sur les 3 dernières années (+9% pour Lausanne, +10% pour Zürich, +6% pour Genève).

Régions suisses présentant le plus gros risque sur le marché immobilier résidentiel (Source : UBS, 3ème trimestre 2012)

Des moyens pour réduire la “bulle” ?

Les dangers d’une bulle immobilière

Au delà du risque technique d’effondrement des prix, le danger d’une bulle immobilière est particulièrement important sur Suisse de part le type de financement mis en place.

Lors de l’achat d’un bien, la dette contractée est très peu amortie, ce qui est fiscalement intéressant, car les intérêts sont déduits des revenus imposables.

En revanche, si le prix du bien s’effondre, et si il n’y a pas eu beaucoup d’apport initial, la dette restant à couvrir peut s’avérer plus importante que la valeur du bien.

Malgré cela, les votations récentes ont montré que les Suisses rejettent toujours la création d’une épargne logement.

Restreindre les conditions de financement

La récente décision de limiter l’utilisation du 2ème pilier pour l’accès à la propriété en Suisse est un frein efficace contre l’envolée des prix du marché résidentiel.

En revanche les taux d’intérêts restent extrêmement bas et stables, ce qui rend les conditions d’emprunt très attrayantes.

L’installation en France et en Allemagne

Face aux prix pratiqués et au risque de bulle les habitants des cantons frontaliers peuvent être tentés par l’installation sur France ou en Allemagne où le marche est beaucoup plus abordable.

Pourtant ces installations ont un coût : celui de l’instabilité fiscale et légale. Les frontaliers viennent de le vivre avec l’annonce de la fin de la sécurité sociale privée prévue pour 2014. Un changement parmi d’autres qui peut se révéler très impactant.

La France, contrairement à la Suisse, n’est pas réputée pour la stabilité (et la simplicité) de ses lois fiscales.
Le frontalier, à cheval sur les 2 pays est particulièrement exposé aux changements, l’intérêt économique devra être calculé au cas par cas.

Malgré les apparences, nous avons remarqué que pour une famille avec des revenus moyens, les nombreuses déductions fiscales françaises peuvent rendre intéressante l’installation en France.

Augmenter le volume des mises en chantier

Il faudrait donner un vrai “coup de fouet” au niveau des constructions pour réussir à répondre à la demande immobilière en Suisse.

Volume des bâtiments neufs construits (canton de Genève 2012)

Même si les mises en chantier progressent légèrement, cela ne devrait pas satisfaire la demande, notamment dans les cantons les plus touchés (population importante, fort taux migratoire).

Réduire les flux migatoires

Le tassement de l’activité économique de la Confédération prévu pour 2013 pourrait réduire le nombre de nouveaux arrivants en recherche de logement.

La remontée du taux de chômage prévu à 3,3% en 2013 par le SECO, pourrait contribuer à limiter la bulle immobilière.
Mais la situation restera très différente d’un canton à l’autre et les contraintes sur le marché immobilier vont persister.

7 Comments

  1. C’est surtout le logement en zone française frontalière qui serait touché en cas de baisse des prix en Suisse, et on l’a déjà vu en 2008 quand il y a eu une baisse de 10% dans le Pays de Gex, et 0% de baisse sur La Côte vaudoise!

    Les prix en zone frontalière ont augmenté longtemps au même rythme dû au manque de logement du coté suisse. Les 30’000 suisses qui habitent en France voisine, tout comme une grande partie des frontaliers, partiront habiter en Suisse dès que ceci deviendra abordable!

    1. En fait, il y a une étude du Credit Suisse qui parle de cette question:

      https://marketdataresearch.credit-suisse.com/cs/mdr/p/d/qrr/oneCMScontent/doc/pdf/26092012_REMM_2012Q3_FR.pdf

      voir page 13: “Frontaliers dans l’arc lémanique: filet de sécurité en cas de problèmes de vente”

    2. Intéressante analyse, le marché français frontalier comme “amortisseur” en cas d’éclatement de la bulle immobilière suisse… nous devrions préparer un article sur le sujet.

      1. tout à fait.
        je pense qu’il est tant de prévenir les gens ou de les informer.
        Je pense aux zones à risques. Je crois qu’il arrivera le moment où notre apport va disparaître en fait puisque la vraie valeur de l’immobilier va se faire voir! donc…soustraction du prix actuel ou acheté il y a deux, trois ans moins la nouvelle valeur attribuée après la bulle! , ce sera les 20, 30 % d’apport mis à l’origine parce que les banques, elles se feront toujours rembourser.
        Donc, il faudra vraiment avoir un bon salaire et pas d’évènement de vie dramatique pour assurer les remboursements, sans compter qu’à un moment donné, les taux d’hypothèques…seront revus…au bout de 5 ans, de 10 ans…

  2. Sur ce sujet, des témoignages sur des personnes déplacés contre leur grè en France, faute de logement abordable en Suisse – un docu de la TSR très, très intéressant: (les expats friqués en GE/VD poussent les suisses dehors en F)

    http://www.rts.ch/emissions/temps-present/immigration/3336161-les-nouveaux-colons-de-l-arc-lemanique.html

    1. Tout à fait, nous avions d’ailleurs écrit un article sur le sujet en mettant l’accent sur l’intégration de ces suisses en France et les points à prendre en compte avant de se lancer dans un achat sur France.

      http://frontalier.moncoachfinance.com/2011/11/analyse/suisses-chasses-du-marche-lemanique-bienvenue-en-france-voisine-2982.html

  3. Immobilier à la Réunion

    Bonjour
    Tout un document, une analyse intéressante,
    Je lirai bien l’article parlant du marché français frontalier amortisseur de la chute du marché immobilier suisse.
    J’ai pris le temps de lire les liens que vous avez proposé et effectivement, ce serait une solution à la hausse de prix en Suisse;

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