Prêt hypothécaire et 2éme pilier : 10% maximum du prix du bien

Prêt hypothécaire et 2éme pilier : 10% maximum du prix du bien

- dans Prêts immo
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Les modifications prévues sur le 2ème pilier devraient être actives à partir du 1er juillet 2012

Le Conseil fédéral limite, dés juillet 2012, l’utilisation du 2ème pilier pour financer un achat immobilier.

Berne a fixé de nouvelles règles pour l’activité de crédit hypothécaire pour les banques suisses.

L’effet de la mesure sera important sur le marché suisse, quel effet prévoir en France voisine ?

 

 

Des contraintes pour réduire la surchauffe

Le Conseil fédéral utilise les banques Suisses pour « refroidir » l’activité de crédit hypothécaire (et donc par ricochet celle du marché immobilier en Suisse).

Il agit sur l’apport de l’emprunteur, sur l’amortissement et sur l’impact des crédits sur les fonds propres.

L’apport de l’emprunteur

L’emprunteur ne retirera pas plus de 10% de la valeur du bien immobilier de son 2ème pilier.

Comme l’apport minimum demandé en général par les banques est de 20%, l’emprunteur devra disposer d’au moins 10% en épargnes diverses.

Si la banque ne respecte pas cette mesure, elle devra augmenter sa couverture en fonds propres.

L’amortissement

Inscrire une exigence de réduire en 20 ans la dette hypothécaire aux 2/3 de la valeur du bien devrait avoir peu d’effet sur l’amortissement direct.

Passer en 20 ans de 80% de dette à 66% oblige à un amortissement annuel de 0,7% (à valeur constante du bien). Ce niveau d’amortissement reste faible.

Par contre, cette obligation est contraignante pour l’amortissement indirect. En particulier pour la durée des contrats nantis (comme les 3ème piliers).

Les fonds propres

Le 1er juin 2012, le Conseil féréral adopte que les directives Bâle III vont être reprises dans le droit Suisse.
Il  introduit la notion d’un « volant anticyclique » de fonds propres pour contrecarrer la croissance du crédit. Ce volant correspondrait à un maximum de 2,5% des actifs pondérés en fonction des risques.

L’activité de crédit hypothécaire va donc peser davantage sur la capitalisation minimale des banques Suisses. Ces obligations ont été renforcées pour UBS et Crédit Suisse.

La portée de ces mesures

Ces mesures vont fortement impacter le marché des hypothèques Suisses.

Elles adressent la surchauffe du marché immobilier en Suisse. Gardons de la mesure lorsque l’on parle de la surchauffe.
La surchauffe immobilière en Suisse, ce n’est pas celle de l’Espagne qui a abouti à 2,5 millions de logements vides.

En Suisse, les prix ont certes beaucoup augmenté mais pas l’offre de logements. Dans la région de Genève, c’est en France voisine que l’offre se développe.

L’impact sur l’immobilier frontalier

Le Conseil fédéral règlemente l’activité de financement immobilier des banques Suisses. Ces banques interviennent peu en France voisine. Elles financent plutôt des biens d’exception.

Ce sont les banques françaises qui financent l’activité immobilière en France voisine.

Comme elles ne sont pas soumises aux règles du Conseil fédéral, la vérification de la limite du 2ème pilier ne sera pas appliquée par ces banques. Autrement dit, pour l’instant sur France, l’utilisation du 2eme pilier n’est pas limitée (mais attention, comme sur Suisse, elle est taxée).

Cette mesure ne devrait donc pas refroidir le marché de l’immobilier frontalier.

Au contraire même, avec des conditions du crédit plus difficiles en Suisse, on peut imaginer voir arriver encore davantage de Suisses qui achètent une résidence principale en France.

D’autres contraintes à venir ?

Ces modifications ne remettent pas en question les modifications prévues sur le 2ème pilier. Celles-ci s’appliqueraient aux caisses de pensions et elles impacteraient donc tous les emprunteurs quelle que soit leur caisse et quelle que soit la banque qui les financera (sur France ou sur Suisse).

4 Comments

  1. Il semblerait que la limite de 10% ne s’applique pas pour un achat en France, pouvez vous confirmer car l’article par ailleurs excellent n’est pas très détaillé sur ce point:

    “Le Conseil fédéral réglemente l’activité de financement immobilier des banques Suisses.
    Ces banques interviennent peu en France voisine. Elles financent plutôt des biens d’exception. Ce sont les banques françaises qui financent l’activité immobilière en France voisine.
    Comme elles ne sont pas soumises aux règles du Conseil fédéral, la vérification de la limite du 2ème pilier ne sera pas appliquée par ces banques.”

    1. En effet, cette limite ne s’applique pas aux banques françaises et il est possible d’utiliser votre 2e pilier pour financer au delà des 10% de votre bien immobilier.

      Attention toutefois si votre apport est uniquement constitué de votre 2eme pilier, car les fonds issus de votre prévoyance ne peuvent en théorie servir qu’à financer le bien (l’immobilier) et ne peuvent donc pas être utilisés pour les frais annexes (garantie, frais bancaires…).

      Si vous souhaitez un conseil plus précis, et un aperçu des conditions de financement actuellement en cours, n’hésitez pas à contacter notre partenaire spécialiste du financement transfrontalier.

      PS : merci pour votre commentaire, nous allons éditer l’article afin de clarifier ce point.

  2. Bonjour, je viens d’avoir une réponse positive pour un achat immobilier en France ( résidence principale) je suis frontalier et mon seul apport c’est mon 2 ème pilier
    Jusqu’au là tout va bien, surprise la caisse LPP refuse le déblocage de mon 2 ème pilier pour la simple cause, la moitié de ces fond allaient servir à payer les frais de notaire…

    Ma question:

    Existe-t-il une solution pour éviter un deuxième refus, sachant que du coup ma banque prend en charge les frais de notaire

    Merci d’avance

    1. Le 2eme pilier ne peut pas servir à payer les frais (notaire, garantie, banque…) c’est le cadre légal.

      Pour un achat sur France, il peut être demandé à ce que les fonds soient virés à la banque, et non au notaire.
      Ainsi, la banque peut faire elle même la répartition des sommes allouées, et si la banque accepte de financer depuis le prêt les frais, les fonds issus de votre 2eme pilier peuvent donc être utilisés pour la financement du bien.
      Ce n’est qu’une “pirouette comptable” mais cela permet de rester dans la légalité.

      Maintenant que la caisse de pension a été informée, je ne sais pas si elle reviendra sur sa décision.
      Vous auriez du vous faire aider par un courtier en financement immobilier, qui vous aurait évité ces déboires.

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