Bloquer le taux de change d’un prêt immobilier en période de baisse de l’Euro

Bloquer le taux de change d’un prêt immobilier en période de baisse de l’Euro

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Des solutions permettent de prévenir le risque de change lors d'un achat immobilier

Vous êtes un frontalier qui travaille en Suisse, vous achetez en France voisine. On vous a conseillé un prêt immobilier en Franc Suisse (CHF) parceque le taux d’intérêt est plus bas qu’en Euro.

Pendant la durée du prêt, vous allez :

1) Payer moins d’intérêts

2) Vous protéger des variations du taux de change pendant la durée du prêt (votre salaire comme vos mensualités sont en CHF)

Mais une opération de crédit est une opération longue, en plusieurs phases. Jusqu’au dernier déblocage des fonds, vous êtes soumis à un risque de change. Si le cours varie brutalement, la somme empruntée peut se révéler insuffisante.

C’est pour cela qu’il existe des options pour vous couvrir du risque de change. Voyons comment cela fonctionne.

Note : merci à notre partenaire sur Genève pour les informations et les détails qu’ils nous a transmis pour la rédaction de ce sujet. Si vous avez besoin d’un conseil gratuit sur le sujet, n’hésitez pas à les contacter.

Après avoir trouvé le meilleur prêt, réussissez le déblocage

Le déblocage d’un prêt en devise implique une opération de change : votre banque va vendre pour vous le montant en CHF que vous avez emprunté. A la place, elle achète les Euros qui seront versés au notaire.

Pour un emprunt de 300 000 € sur 25 ans au taux de 3%, chaque baisse de 0,01 (1 centime) du cours de change CHF/Euro fait :

  • Baisser le capital emprunté de 3 000 CHF
  • Baisser la mensualité de 14,23 CHF
  • Ce qui implique une économie sur les intérêts de 1269 CHF

Il y a quelques semaines, le cours de change était de 1,30 CHF pour 1 Euro, il est aujourd’hui de 1,15 ! Pour l’emprunt mentionné cela représente :

  • Une baisse du capital à emprunter de 45 000 CHF
  • Une baisse de la mensualité de 213,45 CHF
  • Un gain sur intérêts du crédit de 19 019 CHF

C’est beaucoup !

Les Banques vous proposent deux stratégies

Ne rien faire et « jouer » la baisse ou bien prendre une couverture de change

Ne rien faire

Rien n’est fait avant le déblocage. L’opération de change CHF/Euro est effectuée au cours d’un des jours qui précède le rendez vous chez le notaire. Le cours n’est pas fixé à l’avance.

En période de baisse de taux, cette stratégie peut être gagnante. Néanmoins, un sursaut du marché de l’Euro dans la journée peut réduire significativement le gain.

Prendre une couverture de change

Les offres des Banques en matière de couverture de change sont de 3 types.

  • Un blocage du cours contre une commission forfaitaire

La banque propose de fixer un cours de change du jour. Il en coûte une commission comprise entre 50 et 200 Euro.

Dans le cas d’une construction en VEFA qui nécessitera plusieurs déblocages. Il en coûte une commission comprise entre 100 Euro et 300 Euro.

  • Un blocage du cours avec une marge sur le change

La Banque ajoute 0,02 sur la valeur du contrat à terme. Elle maintient pendant 1 an ou plus cette couverture change.

  • Le montant du prêt est majoré

La banque augmente de 5% le montant en euros défini comme besoin de financement. Cela compense les évolutions CHF / Euro pendant la période qui précède le déblocage du crédit. En cas de déblocage multiples le montant définitif du prêt en CHF est réajusté.

A quelle date est fixé le taux de change ?

En ce moment, la parité EURO / CHF varie rapidement comme on peut le voir sur ce graphique (28/07/2011)

La couverture du taux de change (et donc le taux de référence) se fera à des étapes différentes selon les banques :

 

  • Le taux de change est situé au moment de l’édition des offres ou après l’édition des offres.

Vous ne contrôlez pas le cours qui sera appliqué, d’autant plus qu’il s’écoule généralement plusieurs semaines entre le montage du dossier et l’édition des offres de prêt.

  • Vous choisissez le moment auquel bloquer le taux de change, d’un simple appel à votre banque.

Les offres sont alors éditées au cours du jour.
Attention, la “fenêtre de tir” reste étroite, elle se situera entre l’accord bancaire et l’édition des offres et vous êtes tenus par vos délais de signature. En général vous avez entre 2 semaines et un mois pour choisir votre taux.

A quel cours est défini le change ?

Attention, le taux appliqué n’est pas celui du “spot” du jour ! Comme lorsque vous faites des opérations de change, le cours appliqué est différent, dans ce type d’opération il se rapprochera du cours du contrat à terme sur 1 an.

Comptez au minimum 0,015 de marge entre le spot EUR/CHF du jour et le taux de change qui vous sera appliqué.

Une couverture de change est une bonne protection

Le coût d’une couverture de change est faible, son effet est significatif. Elle doit être prise en compte dans la comparaison des offres bancaires.

Notez que lorsqu’une couverture de change a été activée, les baisses ultérieures de l’Euro par rapport au CHF sont sans effet. On est protégé du risque de « rebond » du taux de change mais l’on ne bénéficie plus non plus des effets « d’aubaine ».

Ni vous ni votre banquier n’avez de boule de cristal il ne faut jamais l’oublier.

18 Comments

  1. Bonjour
    J’ai mis en place un emprunt en Decembre 2010 pour appart en construction, avec fixation du taux de change à 1.26 jusqu en decembre 2011!

    Je recois seulement aujourd’hui le contrat du notaire (Aout 2011), je dois faire un versement de 10% et le taux de change est à 1.1!!!!

    Puis je argumenter une révision de mon emprunt aupres de mon banquier?

    que va t il se passer en decembre 2011, pour la suite des déblocages?
    Vais je devoir rembourser à ma banque la différence du taux de change? ou bien mon banquier me devra t il de l’argent?
    Comment est ce que cela se passe?

    Je vous remercie

    1. Bonjour Marion04,

      Nous avons contacté notre partenaire courtier sur Genève pour avoir des informations précises que je vous livre ici :

      En choisissant (à juste titre) de vous couvrir des risques de change votre opération est définitivement “bouclée” vous ne devrez (ni ne gagnerez) pas d’argent dessus.

      En vous faisant une garantie de change la banque a acheté l’argent pour vous au taux de 1.26. Que le taux varie dans un sens comme dans l’autre vous êtes couverte.
      Pour cela elle a passé un contrat à terme avec les marchés, elle ne gagne ni ne perd d’argent sur l’opération, elle a simplement acheté le montant (via des francs suisses) nécessaire à votre achat immobilier (en euros).

      Concernant la date limite de cette garantie : à la fin de l’année votre contrat sera liquidé, l’opération de change sera débouclée sur les marchés financiers ce qui aura pour effet immédiat de rendre disponible le montant restant de votre prêt en euro.
      La banque va ensuite bloquer votre argent sur un compte en attendant les déblocages futurs. Ainsi, même si votre programme prend du retard l’argent sera disponible au centime près.

      La réponse est donc “non” à toutes vos questions :

      • Vous ne pouvez pas réviser votre contrat
      • Vous ne devrez rien rembourser à la banque
      • La banque ne vous devra rien

      Au jour de la signature, ayant choisit une garantie de change, vous étiez totalement et définitivement couverte contre les aléas du change EUR/CHF dans un sens comme dans l’autre.

      Cordialement.

  2. Bonjour,
    Merci beaucoup pour votre réponse très détaillée.
    En relisant mon contrat de prêt (impossible de trouver le contrat de blocage du change…), j ai note un détail:
    “Mon contrat (pret) devient caduc en cas de non réalisation des conditions suspensives dans un délai de 4mois a compter de l acceptation de l offre” (soit décembre 2010)
    je n ai toujours pas signe chez notaire, je ne suis donc pas propriétaire a ce jour (aout 2011)
    Puis je jouer sur cet argument pour faire réitérer des offres de prêt par ma banque ou une autre banque?
    Dans ce cas, dois prévoir de rembourser la différence de change liée a l achat fait par ma banque? Ou bien tout est caduc?
    Cette histoire me coute plus de 200chf par mois, c est tout simplement énorme! Plus un retard d un trimestre par rapport a ce qui était annonce par le promoteur a la signature donc une perte des offres fiscales offertes par la France sur les interets d emprunt! Et un trimestre voir plus de loyers a payer!….
    Tout simplement parce que ces chers promoteurs vous vendent un bien avant même qu ils aient acheté le terrain!!!! Et dans le 1,5mois qui suit il faut voir les banques pour un prêt!

    Enfin j imagine bien ne pas être seule dans ce cas, malheureusement, seulement si vous aviez une réponses a mes nouvelles questions je vous serai reconnaissante.
    Cordialement,
    Marion

    1. Je transmets votre contact pour que vous puissiez en discuter plus simplement par mail.
      Merci pour votre intervention.

    2. Bonjour,

      Je me permets de vous contacter, 4 ans après, car je suis exactement dans le même cas aujourd’hui. J’ai contacté ma banque qui refuse d’annuler les contrats de change même en cas d’annulation du projet. Je suis curieuse de voir si et comment vous avez réussi à régler votre cas.
      Merci

  3. bonjour,

    Nous souhaitons faire un credit en chf. 200 000 euros sur 15 ans. Nous avons trouvé une banque qui nous fait un tx de 2.50 % mais il nous majore le montant du prêt de 5% .
    est ce interessant ? qu’en pensez vous ? faut il mieux trouver une banque avec un taux plus élévé et une garantie de change ou 2.50% et majoration de 5% est bien ? j’ai peur que le taux de change augmente en 2 ans car nous avons acheté un appart de 260 000 euros sur plan, c’est pour un investissement locatif. Merci d’avance.

    1. Bonjour,

      Je pense que la banque vous a très mal expliqué son offre de crédit, je suppose qu’il s’agit de la BNP ?

      Le bon coté c’est que cette majoration de 5% n’est que “virtuelle”. La banque s’assure via cette méthode que vous avez les moyens de rembourser votre crédit même en cas de modification du taux de change.
      Elle prend donc une marge de 5% mais le jour où les fonds seront transférés ils le seront au taux du jour et la banque vous rééditera des offres de prêts précises au centimes.
      En aucun cas elle ne peut prendre une marge sur le change.

      Le mauvais coté, qui est bien plus grave et qui aurait du vous être expliqué, c’est que la banque fait cela car elle ne propose pas de couverture de change.
      Or vous envisagez l’achat d’un appartement sur plan, cela signifie que vous allez avoir des déblocages successifs sur une durée d’un à 2 ans.
      Sans garantie de change vous êtes exposé aux risques de variation sur toute la durée de construction !
      Si le change remonte en faveur de l’euro, votre crédit pourra vous coûter beaucoup plus cher, et la différence ne sera pas seulement de 5% !

      Certaines banques ont des offres avec garantie de change, à des taux certes légèrement supérieurs mais cela offre une garantie intéressante.
      Je vous conseille de prendre conseil auprès d’un professionnel en crédit immobilier, notre partenaire peut vous fournir un conseil gratuit sur les prêts en devise.

      1. C’est un courtier qui nous a envoyé vers cette banque !!! en nous disant que ce prêt etait vraiment interessant ! heureusement que j’ai lu vos forums, ils sont de bons conseils maintenant je ne sais plus si je vais faire confiance à un courtier et qui aller voir !!!
        Merci

        1. Concernant l’offre qui vous a été faite le taux est excellent. Aujourd’hui (février 2012) c’est le meilleur taux fixe que vous pouvez obtenir sur la région de Genève.

          Mais le taux ça ne fait pas tout, le courtier se doit aussi de vous expliquer les avantages et inconvénients de chaque offre afin que vous puissiez choisir celle qui vous convient le mieux en fonction de votre appétence au risque.

          Nous pensons que le courtier se doit de trouver l’offre qui correspond le mieux aux attentes de l’emprunteur.
          On ne peut jamais tout avoir : le meilleur taux, l’assurance la moins chère, etc… Mais parmi l’offre actuelle des banques, je suis sûr qu’il y a une solution qui vous convient.

          1. je sais on ne peut pas tout avoir ! mais là je pense qu’il y a vraiment un gros risque ! je souhaite un taux fixe un peu plus élevé s’il le faut, mais un taux de change garantie. Je sais bien que l’offre de prêt est parfaite sauf la garantie de change. Surtout avec une VEFA, la construction se terminera dans 1an 1/2 voir 2 à quel taux sera le chf ???
            Pouvez vous me dire quelle banque en ce moment a les meilleurs offres ?
            merci d’avance

          2. Bonjour,

            Aujourd’hui voici les taux que nous a communiqué notre partenaire pour février.
            Pour des raisons évidentes, ils n’ont pas détaillés les offres banque à banque, prenez contact avec eux pour savoir quelles sont vos options, leur prestation est gratuite et leur conseil indépendant.

  4. Bonjour,

    J’ai fait un crédit en devise en 2007 le taux de change était à l’époque à 1,47 CHF, le taux du jour étant complètement différent pourriez vous me dire comment rediscuter mon crédit même banque ou autre banque??
    L’ancien taux de change me fait payer ma maison 30% plus cher…

    En vous remerciant de votre retour, meilleures salutations.

    1. Comprenez bien, aujourd’hui vous avez une dette en francs suisses, qui apparaît 30% plus chère qu’au moment de la signature de votre prêt. Mais maintenant vous n’avez aucune piste d’amélioration, car dans tous les cas votre dette est en francs suisses !
      Si l’opération avait été dans l’autre sens, votre banque n’aurait pas pu non plus revenir vers vous pour se plaindre que vous payiez votre maison “pas assez chère”.

      Vous pouvez renégocier votre crédit, pour changer le taux d’intérêt de votre prêt, mais en aucun cas vous ne pouvez changer le taux de change appliqué au moment de la transaction puisque votre dette auprès de la banque est une dette en francs suisses (la banque ne change pas votre argent chaque mois lors du paiement).

  5. Bonjour,
    Je suis sur le point de signer le compromis pour un bien immobilier. Cet achat sera partiellement financé par un emprunt en devises (francs suisses).

    La clause suspensive d’obtention du prêt mentionne le taux et la durée que je souhaite, ainsi que le montant mais *en euros*. J’ai insisté pour inclure la mention “montant maximum: contrevaleur en francs suisses de XXX euros” mais mon notaire dit que cela n’est pas nécessaire.

    J’ai peur que si mon prêt est refusé (j’ai un très on dossier mais les conditions sont plus que volatiles en ce moment) je ne pourrai faire jouer cette clause au motif que mes demandes effectuées auprès des banques, pour un prêt en francs suisses, ne correspondent pas aux caractéristiques dans la clause, avec toutes les conséquences que cela comporte.

    Dois-je insister auprès de mon notaire?

    D’avance merci.

    1. …ou peut-être devrais-je ajouter après la mention du taux maximum: “taux fixe en francs suisses”, sachant qu’avec la première formule le montant maximum n’est pas borné et peut varier en fonction du taux de change…

      1. Je comprends votre inquiétude même si le risque est très faible… Si j’étais dans cette situation je demanderai à stipuler des conditions très strictes (ex. obtention d’un prêt avec un taux très bas….) et dans le cas d’un refus CHF, je chercherai à obtenir un refus euro.

        Mais que le notaire ne souhaite pas spécifier de conditions “CHF” ne me surprend pas du tout en revanche.

  6. Bonjour, j’ai souscrit récemment un prêt en chf, à la date de l’édition de l’offre, la banque m’a appliqué un taux de change de 1,1315 alors que le taux spot était ce jour la de 1,1032. J’ai ensuite reçu un document de la banque détaillant le change qu’ils ont effectué avec pour date de valeur un mois après l’édition de l’offre (et 15 jours après la signature chez le notaire) ou comme par magie le taux spot était le plus bas depuis plusieurs mois égal à 1,078. Tout ceci a pour effet que la banque se fait sur mon dos sur la seule opération de change environ 14000chf!!
    Qu’en pensez vous? Est-ce normal?
    Merci pour votre temps et votre réponse

    1. C’est plus compliqué, si la banque vous a fait signer un contrat avec un taux écrit, cela signifie qu’elle s’engageait sur ce taux, pour s’engager, c’est qu’elle a elle-même pris un contrat à terme le jour du contrat.
      Pas de chance, le cours s’est ensuite effondré, mais techniquement votre banque ne s’est pas enrichie sur votre dos.

      Pour bénéficier (ou subir) le taux de change au moment du déblocage des fonds, vous n’avez pas de taux fixé sur le contrat, il est dans ce cas bien spécifié que le taux peut changer et l’emprunteur doit subir ce change qu’il soit favorable ou non.

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