Prêt immobilier avec 3ème pilier : la mauvaise solution

Prêt immobilier avec 3ème pilier : la mauvaise solution

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La nouvelle fiscalité remet totalement en cause les montages avec nantissement d'un 3ème pilier

De très nombreux dossiers de financement immobilier ont été (et sont encore) réalisés sous la forme d’un crédit “in fine” avec le nantissement d’un 3ème pilier.

Ce type de montage est très rémunérateur pour le courtier qui le propose mais peut se révéler catastrophique pour l’emprunteur.

A plus forte raison maintenant que ce type d’épargne est imposé en France à la libération du capital, il n’y a plus aucune raison de souscrire à ce genre de dispositif.

Le principe du montage

Voici le principe d’un crédit in fine avec nantissement d’un 3eme pilier :

  • Une partie du capital emprunté va se faire au moyen d’un prêt “in fine”, c’est à dire que vous ne remboursez le capital qu’à la fin de ce prêt
  • Ce prêt va être couvert par le “capital garanti” de votre 3ème pilier

Vous ne payez que vos intérêts pendant votre prêt in fine, puis vous utilisez votre 3ème pilier (libération des fonds sous forme de capital) à la fin du crédit pour liquider la dette (le capital du prêt).

L’avantage mis en avant pour ce montage est généralement le fait que vous n’avez pas à payer d’assurance décès pour votre prêt in fine puisque celui-ci est couvert par le capital de votre 3ème pilier.

Dans les faits cette assurance n’est pas gratuite, elle a été payée au travers du 3ème pilier qui est un produit d’épargne mais aussi de prévoyance.

Les faiblesses du montage

Le non paiement de l’assurance est une bien faible compensation au vu des défauts de ce genre de montage !

L’imposition du capital

Depuis le début de l’année 2011, la libération d’un 3ème pilier sous forme de capital est imposée sur le revenu en France (ça l’est également en Suisse dans des proportions similaires).

Votre “capital garanti” pour le remboursement de votre prêt in fine peut ainsi en prendre un sacré coup puisque le taux d’imposition se monte à 6,75% du capital libéré.

Si votre troisième pilier était sensé couvrir un prêt in fine de 200’000 CHF, c’est ainsi 13’500 CHF qui vont manquer au moment de la libération !

Le surcoût très important de l’in fine

Dans un prêt classique, le capital s’amortit au fur et à mesure des mois. Ainsi les intérêts diminuent en proportion et le prêt coûte de moins en moins cher.

Dans un prêt in fine, le capital reste constant, et donc les intérêts s’appliquent chaque année, le coût du crédit ne diminue jamais.

De plus, compte tenu du risque plus important porté par la banque, les taux d’intérêts appliqués sur un crédit in fine sont plus élevés.
La hausse varie selon les établissements entre 0,30 et 0,50%.

Lorsque vous empruntez 200.000 CHF à 3,0% fixe sur 25 ans (équivalent à 3,40% en “in fine”) les intérêts vous coûtent :

  • 87.657 CHF pour un prêt classique
  • 170.000 CHF pour un prêt in fine, c’est 93% plus cher, presque le double !

Même en tenant compte du prix de l’assurance sur le prêt amortissable “classique” le prêt in fine revient plus cher.
Prenons une assurance “groupe” standard à 0,40% (ce qui correspond déjà à une assurance très chère) au final le coût total du prêt amortissable sera de 104.527 CHF.

Le prêt in fine reste toujours 62% plus cher !

Un versement obligatoire

Si vous souscrivez de vous même à un troisième pilier A (libre ou “3ème pilier bancaire”) ou un troisième pilier B (prévoyance libre), vous pouvez ajuster librement vos versements.

Si la défiscalisation disparaît (suite à la naissance d’enfants et à l’abaissement de votre imposition par exemple) ou si vous souhaitez pour des raisons budgétaires, limiter vos versements (achat imprévu, changement de voiture…) vous pouvez librement ajuster votre prévoyance.

A l’inverse, si votre pilier est lié à un prêt,  il vous sera difficile de moduler vos versements puisque votre pilier est sensé atteindre un montant donné à la fin du prêt.

Une solution peu adaptée au frontalier

Le capital nanti (couvrant le prêt in fine) est la valeur garantie par le troisième pilier à la fin du crédit, soit au bout de 15, 20 ou 25 ans.

Aujourd’hui on sait qu’en France, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier est comprise entre 7 et 8 ans. S’il faut solder une partie du prêt in fine au bout de si peu de temps l’emprunteur sera bien loin du compte.

En effet le capital garanti sur un troisième pilier n’augmente pas de façon linéaire. Saviez-vous par exemple que dans la plupart des contrats, la valeur de rachat jusqu’à la troisième année du contrat était de zéro ?

Les solutions

Le troisième pilier est un produit de prévoyance et d’épargne. Un produit structuré et opaque mais qui bénéficie d’une défiscalisation qui en fait un produit très apprécié.

Vouloir l’adosser à un prêt in fine est une pratique dangereuse et qui ne se justifie absolument pas.

Si vous avez emprunté avec un tel montage, une analyse de votre situation peut permettre de mesurer l’impact :

  • Combien de temps vais-je conserver mon bien ?
  • Quel était le taux de change à l’époque ?
  • Quelle est la valeur actuelle de mon bien ? …

Il vous sera ensuite possible de décider de la marche à suivre et éventuellement de renégocier votre prêt…

Besoin d’un conseil gratuit, d’une analyse de votre situation, d’un avis complémentaire sur votre dossier ? Notre partenaire courtier sur Genève peut vous aider.

13 Comments

  1. CHRISOKOÏDIS Philippe

    Bonjour,
    Je ne sais pas quelle est la personne ayant écrit cet article, mais celui-ci comporte de grosses erreurs.
    Depuis 17 ans que je pratique le métier de courtier en financements immobiliers, j’ai toujours laissé le choix à mes clients de choisir leur façon d’amortir leur emprunt, soit in finé ou non.
    Le prêt in finé via le 3ème plier est intéressant pour une personne ayant une imposition à la source élevé et encore plus si le couple travaille sur Genève.
    Il est complètement érronné de dire qu’un prêt in finé coûte 93% de plus qu’un prêt classique,au contraire( et je peux le prouver pour ceux et celles qui le souhaiteraient) le coût global est toujours en dessous d’un prêt classique si l’on va au bout du prêt.
    Et en ce qui concerne les 8 ans de durée moyenne dont parle l’auteur inconnu qui n’y connait pas grand chose, si le client revend son bien pour une nouvelle acquisition à l’aide d’un prêt en CHF bien sur et bien le contrât du client pourra être à nouveau mis en nantissement sur le nouveau projet ou autre solution, le client suspend son contrat, stoppe ses cotisations et récupèrera ce qu’il à investi à l’âge légal de la retraite, et opte pour un prêt sans 3ème pilier.
    Le 3ème pilier n’est pas un produit opaque comme l’entend notre mystérieux auteur ou alors il l’est pour ceux qui ne connaissent pas son fonctionnement et qui critiquent systématiquement et ont peur de ce qu’ils ne connaissent pas.
    De plus, évoquer un risque de change n’est pas une raison valable étant donné que le bien acheté prend de la valeur chaque année et qu’au moment de la revente vous allez demander la contrepartie € de ce que vous devez en CHF + d’éventuelles bénéfices (j’ai le cas régulièrement).
    En résumé cet article est en majeur partie infondé et à été à mon avis écrit par une personne n’ayant aucune connaissance en la matière ou alors les banques depuis + de 15 ans ont acceptées de cautionner ce type de montage sans avoir fait appel à des analystes financiers !!!!!!!!!!, laissez moi en rire.
    En tout cas je me tiens à la disposition de cette personne ayant de grosses lacunes en la matière et invite ceux et celles qui souhaitent faires un comparatifs entre ces deux possibilités à me contacter pour avoir l’avis et les exemples d’un vrai professionnel.

    Cordialement

    1. Bonjour,

      Cet article a avant tout pour but de mettre en évidence les risques et les dangers d’un tel montage.
      Si vous faites bien votre métier de courtier vous le faites aussi avec vos clients. L’information doit être complète avant de s’engager, demandez autour de vous aux personnes ayant souscris ce type de montage, une grande majorité ne peut même pas vous l’expliquer.

      Concernant l’in fine et son coût, vous le précisez vous-mêmes “si l’on va jusqu’au bout du prêt”.
      Parcequ’en regardant les chiffres vous avouerez qu’on peut avoir du mal à y croire : taux plus élevés, pas d’amortissement… d’un point de vue mathématiques vous en conviendrez ça semble mal parti.
      Si vous incluez la défiscalisation apportée par le 3ème pilier je pourrais vous opposer que rien n’empêche l’emprunteur de souscrire ce pilier à coté, sans le nantir à son prêt, et de profiter de cette défiscalisation dans les mêmes conditions.

      Concernant maintenant la durée moyenne de détention d’un bien : ce blog s’adresse comme vous avez pu le lire aux frontaliers. Nombreuses sont les personnes pour qui par ici conservent un bien sur une durée encore plus courte ! Si c’est pour racheter en CHF pourquoi pas, mais -là encore dans un devoir de conseil- il est important de souligner le danger potentiel de ce type de montage pour ceux qui vont déménager hors arc lémanique…

      Concernant l’opacité du 3ème pilier, il ne s’agit nullement d’une peur irraisonnée, pouvez-vous simplement m’indiquer par exemple comment vont se répartir mes versements ?
      Je vous mets au défi d’être capable de m’expliquer quelle part sera versée sur la partie “prévoyance” et quelle part le sera sur la partie “épargne” (qui nous intéresse ici quand on a adossé notre pilier à un prêt) pour les années à venir. On sait combien on verse mais aucun contrat ne précise comment se répartissent ces versements dans le temps. Si ce n’est pas “opaque” selon vous je veux bien un terme plus approprié (“structuré” peut-être ? ça fait moins peur)

      Pour le taux de change, vous évoquez le cas de bénéficiaires, et des intervalles durant lequel le change s’est révélé positif. Tant mieux !
      Mais je ne croirais pas qu’en 17 ans de carrière vous n’ayez jamais eu le cas contraire… Faites une simple recherche sur internet et vous verrez le nombre de personnes qui se retrouvent dans des situations très critiques à cause d’un taux de change défavorable suite à mutation, licenciement, divorce…
      Dans un cas comme dans l’autre, ce qui nous semble important c’est d’évoquer ce “risque de change” (c’est bien comme ça qu’on le nomme d’ailleurs, rarement “opportunité de change“) surtout dans un montage sans amortissement, qui peut aggraver le problème.

      Quand au comportement des banques, leur demander d’être le garde fou de pratiques inadaptées c’est un peu fort de café.
      Quand on est courtier on a un devoir de conseil. La banque monte le dossier que le courtier lui adresse, qu’il y ait un nantissement, ou deux, ne la regarde pas du moment que son risque financier est couvert.

  2. CHRISOKOÏDIS Philippe

    Ha j’oubliais, concernant les fameux 35% d’imposition depuis janvier 2011 et bien le gouvernement à fais marche arrière et un amendement va être voté très prochainement ou une imposition de 7% sera mis en lieu et place des 35%.
    Bruxelles ayant épinglé Bercy suite à la requalification par les impôts Français de revenus exeptionnel alors que ce sont des fonds de pension et donc soumis à une impositon plus basse.

    Allez sans rancune

    1. En effet, et nous en avons parlé il y a plusieurs jours dans cet article : http://frontalier.moncoachfinance.com/2011/06/actualite/imposition-2eme-3eme-pilier-amendement-loi-1979.html

      Quoi qu’il en soit le statut a changé, la non-imposition n’est plus. Cela méritait d’être souligné selon nous.
      De plus l’amendement n’a pas encore été voté.

  3. Bonjour,

    Je suis employé de banque sur dans une agence proche de la frontière Suisse, le prêt en devise est donc mon quotidien.

    Je pour le moins très surpris par les remarques de M. CHRISOKOÏDIS.
    Un prêt in fne coûte bel et bien plus cher qu’un prêt amortissable standard en voici la preuve que vous n’aurez pas à aller chercher plus loin :

    Un prêt amortissable de 100 000 € sur 20 ans au taux fixe de 3 % coûte précisément : 33 103.24 €.
    Un prêt in fine de 100 000 € sur 20 ans au taux fixe de de 3 % coûte précisément :
    60 000 €.
    Le prêt in fine coûte donc 26 896.76 € de plus que le prêt amortissable soit 81.25 %.

    Le calcul a été fait avec un taux identique pour les 2 formes différentes de prêts. Dans la pratique le prêt in fine est toujours proposé par les banques avec un taux supérieur à celui du prêt amortissable. Cette majoration pouvant atteindre 0.40 % est liée au risque supplémentaire qu’accepte de prendre la banque ainsi que qu’aux contrainte de refinancement supérieures qu’engendre le prêt in fine.

    J’ai appris récemment que certains de nos concurrents n’acceptent d’ores est déjà plus de faire de montage incluant un prêt in fine garanti par le nantissement d’un contrat 3ème pilier sur lequel aucun montant n’est encore capitalisé.
    En clair ils ne font pas pas de montage avec des 3ème piliers qui viennent d’être créés.

    Pour ce qui est de l’opacité une simple question :

    Pour un client qui verse 6682 CHF / an sur son 3ème pilier pouvez vous m’indiquer au centime près quel montant est capitalisé et combien coûte le volet prévoyance du contrat qui garantit le versement du capital en cas de décès ?

    S’il est possible d’isoler le coût du volet prévoyance ? il serait intéressant de comparer ce coût avec celui d’un simple contrat d’assurance décès pour le même montant garanti ?

    Pour ce qui est de la fiscalité, lorsque le 3ème pilier est vendu à un couple de frontaliers de 25 / 30 ans sans enfants en leur annonçant un retour fiscal de 20 au 30 %, je ne suis pas convaincu qu’il leur soit spécifié que lorsqu’ils auront 2 enfants le retour fiscal va tendre vers 0 …….

    Enfin, le cas de la séparation ou du divorce ? Aujourd’hui un mariage sur 2 est suivi d’un divorce je ne pense être dans l’erreur en avançant cette proportion. Qu’advient il d’un montage vieux de 10 ans incluant un 3ème pilier ?
    Le client aura versé 66 820 CHF mais la valeur de rachat garantie de son 3ème pilier ne sera que de 43 000 CHF environ ? Qui absorbe la perte des 23 520 CHF ? Faudra t’il vendre le bien ?

    En clair un montage incluant un 3ème pilier qui s’interrompt avant terme et surtout durant les 10 premières années et c’est la perte assurée !!!

    Quant à l’immobilier qui monte tout le temps ? Je me souviens encore du crack du début des année 90 (les années 1992 et 1993 entre autres) ……..L’immobilier un marché comme un autre il connaît des périodes de hausse mais aussi des périodes de baisse. Enfin si vous connaissez un marché qui monte perpétuellement je suis preneur !!!

    cordialement,

  4. En réponse au chargé de clientèle de cette banque proche de la frontière.
    Je réitère ce que j’ai déjà écris, votre métier de banquier n’estpas celui d’un conseiller financier ou d’un assureur. Le prêt in finé se fait autant au travers d’un 3ème pilier qu’un prêt en € in fine pour une acquisition locative sur France. Encore une fois je propose toujours les deux solutions à mes clients en les avertissants des erreurs à ne pas faire quand ils choississent cette solution. Il est tout à fait possible et simple de disséquer un 3ème pilier tant sur le coût du risque que sur l’épargne et surtout on ne peut pas comparer une assurance décès pure avec ce produit. Je me propose de vous donner toutes informations nécessaires à la compréhension de ce produit particulier qui dans certains cas reste plus intéressant que vous ne semblez le croire.
    Bien sur, il existe aujourd’hui une foultitude de courtaillons ne pensant qu’à prendre une commission sur tout ce qu’ils peuvent mais en même temps de mauvais voire très mauvais conseils provenant de chargés de clientèle des banques (des exemples sont à votre dispositions). Une dernière chose si demain la banque proposait un produit identique aux compagnies d’assurances, je pense que votre discours serait différent et jusqu’à preuve du contraire les banques ayant acceptés l’in fine gagnent beaucoup plus que que sur un prêt classique, alors arrêtez d’être offusquer par ce type de montage et ne parlez de ce dont vous n’avez qu’un bref apperçu. Quand aux banque qui d’après vous ont cessés de prendre le 3ème pilier en garantie, pour un bon nombre elles attendent que l’amendement soit voté.
    A votre disposition pour vous donner une formation sur ce type de montage qui encore une fois est dans certains cas plus intérressant qu’un prêt classique et j’insiste sur ce point.
    Cordialement

  5. Une banque a officiellement enterré ce genre de montage financier, trop de risque pour elle et/ou ses clients ?

    http://frontalier.moncoachfinance.com/2011/08/actualite/pret-immobilier-adosse-a-un-3eme-pilier-les-banques-changent-de-position-2221.html

  6. J’ai contracté sur les conseils de mon banquier un pret infine en 1997 .En 2007 terme de l’infine la BNP m ‘a donc demandé de rembourser le capital .Malheureusement le capital placé plus de 50% sur une assurance vie de leur filiale Cardiff n’etait pas suffisant.Il me demandait de rajouter environ 30000 mille euros chose que je nai pas acceptée et j ai donc assigné la BNP au tribunal pour defaut de conseil.Entre temps a plusieurs reprises je leur ai demander de sécuriser mon capital mais cela est resté lettre morte.
    Aujourd hui la faute de la BNP a été prouvée mais j ai du faire appel car j ‘ai été comdamné faute de competence du tribunal dans les affaires financières.
    J’ai evidement confiance de plus il existe un cas de jurisprudence
    dans lequel une autre banque a été comdamné.
    Conseil évité ce genre de montage car on vous fait rever de plus value alors que les seuls bénéficiaires sont les banques…
    Si vous etes dans ce cas ou si vous connaissez d autres cas vous pouvez m en informer..Cordialement

    1. Merci pour ce témoignage.

      Pour des raisons de sécurité et d’anonymat, votre email n’est pas communiqué aux visiteurs.
      Si des personnes veulent vous contacter, elles peuvent passer par notre formulaire de contact, nous ferons suivre.

    2. j ai aussi contracter un pret in fine en 2001a taux variable indexe sur euribeur +1,9 pour une duree de 25 ans,et je realise aujourd hui l ampleur des degats,car sur les 137000 euros empruntes aujourd hui j ai du deja payer 90000euros d interets!!! et placer sur une assurance vie 33000 euros qui n ont rapporter que 1600euros!!! je suis degoute par ce manque d information de BNP personal finances qui aurait pu me mettre la totalite des interets payes a chaque courriers envoyes ce qui aurait pu m interpeler plutot.
      Encore heureux que je ne sois pas aller jusqu au bout car il me reste 11 annees avant le terme de ce pret et la valeur de mon bien a du triple depuis mais quand meme peut on reclamer a la BNP personal finance des comptes quant a leur responsabilite car je dois repartir immediatement pour un nouveau pret amortissable sur 15 ans?

  7. Bonjour, je demande un conseil :

    j’ai fais un prêt in fine en 2005 de 125 000 CHF sur 25 ans.
    J’ai actuellement environ 80 000 sur un 2eme pilier.

    Ayant déjà fait un remboursement anticipé en 2008 de 25 000 CHF, avec ces 80 000, je ne suis pas très loin de pouvoir rembourser ce prêt in fine, et s’il faut ajouter encore un peu, je le pourrais jusque 15 000…

    Pensez-vous que c’est une bonne idée de “casser” son 2eme pilier pour rembourser le “in fine” en ce moment ?

    Merci pour vos réponses.

    1. Bonjour 1fred0,

      Votre question et sa réponse se trouvent ici : remboursement “in fine” avec un 2eme pilier

  8. Bonjour à tous,

    Etant conseiller fiscal en Suisse, voici ma réponse à toutes vos interrogations :

    Je remarque que toutes les personnes présentes ici essayent de défendre soit l’emprunt in Fine, soit l’amortissement classique.

    Cependant, Il y a un point qui n’est pas du tout pris en compte, c’est la situation du client. On adapte toujours un placement en fonction DU CLIENT pour répondre au mieux à son besoin. Dans tous les cas, si une banque accepte le crédit in fine en France, ce sera toujours du 50 % in fine et 50 classique. De plus, les banques acceptent ce type de placement uniquement si le bien immobilier est déjà construis.

    Je le répète Le placement 3ème Pilier in fine doit être adapté à la situation du client :

    Le nantissement 3ème Pilier in fine est très avantageux pour un couple marié travaillant à Genève. La raison est la suivante : Les deux obtiennent une diminution des impôts grâce à leurs intérêts d’emprunt en étant QUASI RESIDENT. Donc ils vont pouvoir déduire d’une part les intérêts d’emprunt en suisse et d’autre part grâce au 3ème pilier avec un remboursement annuel du canton de genève à hauteur de 16 % en moyenne pour un couple marié (voir sur logiciel GETAX). 6739 (max déductible)* 2 personnes *16% * 25 ans = 53 912 CHF de remboursé sur toute la durée de l’emprunt.

    Un couple travaillant dans le canton de vaud ne pourra pas déduire ses intérêts d’emprunt en suisse, ni ses intérêts en France depuis 2011…Ils ne pourront même pas bénéficier également de la déduction d’impôts du 3ème Pilier en suisse puisqu’ils sont imposés en france ! Donc le 3ème pilier in fine ne sera pas du tout avantageux pour eux.

    Il faut toujours prendre en compte la situation fiscale des frontaliers avant de proposer tous type de placement.

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