mai 11
21
Prêt immobilier avec 3ème pilier : la mauvaise solution
La nouvelle fiscalité remet totalement en cause les montages avec nantissement d'un 3ème pilier
De très nombreux dossiers de financement immobilier ont été (et sont encore) réalisés sous la forme d’un crédit « in fine » avec le nantissement d’un 3ème pilier.
Ce type de montage est très rémunérateur pour le courtier qui le propose mais peut se révéler catastrophique pour l’emprunteur.
A plus forte raison maintenant que ce type d’épargne est imposé en France à la libération du capital, il n’y a plus aucune raison de souscrire à ce genre de dispositif.
Le principe du montage
Voici le principe d’un crédit in fine avec nantissement d’un 3eme pilier :
- Une partie du capital emprunté va se faire au moyen d’un prêt « in fine », c’est à dire que vous ne remboursez le capital qu’à la fin de ce prêt
- Ce prêt va être couvert par le « capital garanti » de votre 3ème pilier
Vous ne payez que vos intérêts pendant votre prêt in fine, puis vous utilisez votre 3ème pilier (libération des fonds sous forme de capital) à la fin du crédit pour liquider la dette (le capital du prêt).
L’avantage mis en avant pour ce montage est généralement le fait que vous n’avez pas à payer d’assurance décès pour votre prêt in fine puisque celui-ci est couvert par le capital de votre 3ème pilier.
Dans les faits cette assurance n’est pas gratuite, elle a été payée au travers du 3ème pilier qui est un produit d’épargne mais aussi de prévoyance.
Les faiblesses du montage
Le non paiement de l’assurance est une bien faible compensation au vu des défauts de ce genre de montage !
L’imposition du capital
Depuis le début de l’année 2011, la libération d’un 3ème pilier sous forme de capital est imposée sur le revenu en France (ça l’est également en Suisse dans des proportions similaires).
Votre « capital garanti » pour le remboursement de votre prêt in fine peut ainsi en prendre un sacré coup puisque le taux d’imposition se monte à 6,75% du capital libéré.
Si votre troisième pilier était sensé couvrir un prêt in fine de 200’000 CHF, c’est ainsi 13’500 CHF qui vont manquer au moment de la libération !
Le surcoût très important de l’in fine
Dans un prêt classique, le capital s’amortit au fur et à mesure des mois. Ainsi les intérêts diminuent en proportion et le prêt coûte de moins en moins cher.
Dans un prêt in fine, le capital reste constant, et donc les intérêts s’appliquent chaque année, le coût du crédit ne diminue jamais.
De plus, compte tenu du risque plus important porté par la banque, les taux d’intérêts appliqués sur un crédit in fine sont plus élevés.
La hausse varie selon les établissements entre 0,30 et 0,50%.
Lorsque vous empruntez 200.000 CHF à 3,0% fixe sur 25 ans (équivalent à 3,40% en « in fine ») les intérêts vous coûtent :
- 87.657 CHF pour un prêt classique
- 170.000 CHF pour un prêt in fine, c’est 93% plus cher, presque le double !
Même en tenant compte du prix de l’assurance sur le prêt amortissable « classique » le prêt in fine revient plus cher.
Prenons une assurance « groupe » standard à 0,40% (ce qui correspond déjà à une assurance très chère) au final le coût total du prêt amortissable sera de 104.527 CHF.
Le prêt in fine reste toujours 62% plus cher !
Un versement obligatoire
Si vous souscrivez de vous même à un troisième pilier A (libre ou « 3ème pilier bancaire ») ou un troisième pilier B (prévoyance libre), vous pouvez ajuster librement vos versements.
Si la défiscalisation disparaît (suite à la naissance d’enfants et à l’abaissement de votre imposition par exemple) ou si vous souhaitez pour des raisons budgétaires, limiter vos versements (achat imprévu, changement de voiture…) vous pouvez librement ajuster votre prévoyance.
A l’inverse, si votre pilier est lié à un prêt, il vous sera difficile de moduler vos versements puisque votre pilier est sensé atteindre un montant donné à la fin du prêt.
Une solution peu adaptée au frontalier
Le capital nanti (couvrant le prêt in fine) est la valeur garantie par le troisième pilier à la fin du crédit, soit au bout de 15, 20 ou 25 ans.
Aujourd’hui on sait qu’en France, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier est comprise entre 7 et 8 ans. S’il faut solder une partie du prêt in fine au bout de si peu de temps l’emprunteur sera bien loin du compte.
En effet le capital garanti sur un troisième pilier n’augmente pas de façon linéaire. Saviez-vous par exemple que dans la plupart des contrats, la valeur de rachat jusqu’à la troisième année du contrat était de zéro ?
Les solutions
Le troisième pilier est un produit de prévoyance et d’épargne. Un produit structuré et opaque mais qui bénéficie d’une défiscalisation qui en fait un produit très apprécié.
Vouloir l’adosser à un prêt in fine est une pratique dangereuse et qui ne se justifie absolument pas.
Si vous avez emprunté avec un tel montage, une analyse de votre situation peut permettre de mesurer l’impact :
- Combien de temps vais-je conserver mon bien ?
- Quel était le taux de change à l’époque ?
- Quelle est la valeur actuelle de mon bien ? …
Il vous sera ensuite possible de décider de la marche à suivre et éventuellement de renégocier votre prêt…
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